Diferenças entre Loteamentos, Condomínios e Associações
Entenda essas modalidades de habitação
Há quem acredite que condomínios e loteamentos são a mesma
coisa, por serem tão similares em seu dia-a-dia.
Realmente há diversos pontos em comum entre esses tipos de
empreendimentos: diversas famílias dividindo um espaço para morar, áreas em
comum e todos os problemas ou benesses que essas situações envolvem.
Entretanto, existem diferenciações importantes na forma como
cada modalidade é concebida e usufruída. Para esclarecer de uma vez essas
diferenças, elaboramos essa matéria, que você pode conferir abaixo. Veja:
Diferenças
O que diferencia, basicamente, o condomínio de um
loteamento, ou associação, é sua origem e a legislação em que são submetidos.
- Legislação Os condomínios são regidos pelo Código Civil, do artigo 1331 ao artigo 1358. Já os loteamentos devem seguir o capítulo II do Código Civil, dos artigos 53 ao 61.
- Origem: Quanto à origem, um condomínio, seja de casas ou um prédio, já nasce como condomínio - também conhecido como condomínio edilício. Uma associação, via de regra, nasce junto ou um pouco antes de um loteamento.
- Entrega: Diferentemente do condomínio, onde as unidades devem ser entregues prontas para a habitação, quem compra um lote pode recebê-lo da incorporadora de diversas formas diferentes: já com a casa pronta, só o terreno, ou com o imóvel semi-pronto. Além disso, no loteamento, é da responsabilidade da construtora ou incorporadora providenciar as ligações de água e luz aos sistemas locais, além de implantar o sistema de iluminação do local.
- Parcelamento do solo: Um loteamento é diferente de um condomínio, pois ali são vendidos lotes, e não a fração ideal, como se costuma fazer em condomínios. Em um loteamento, o proprietário é dono do seu lote, apenas. Ele não é co-proprietário de uma fração das ruas, por exemplo, como aconteceria se o empreendimento fosse um condomínio horizontal. O importante é que os lotes já estejam divididos e que se respeite a legislação de cada município sobre o assunto. Muitos se confundem porque, erroneamente, os loteamentos são anunciados como “condomínios fechados”. “Um local que `nasce’ como loteamento só pode ser associação, não será um condomínio. É uma forma diferente de parcelamento do solo”, esclarece Vania dal Maso, diretora de condomínios da administradora ItaBR.
Regras de convivência
Existe alguma diferença paupável entre morar em um
condomínio ou em um loteamento fechado?
No dia-a-dia, morar em um desses empreendimentos muda pouca
coisa. Em ambos há assembleias que decidem o futuro do local. Mas em
condomínios, os moradores seguem a convenção e o regulamento interno, ao passo
que em loteamentos, as regras se chamam estatuto social.
Outra diferença é que, geralmente, veículos de fora podem
estacionar dentro do loteamento, coisa que não acontece nos condomínios.
Tabela de comparação
Veja abaixo algumas diferenças entre condomínios e
associações:
Condomínios
|
Loteamentos e Associação de Proprietários
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CNPJ despersonalizado
|
CNPJ idêntico ao de empresas
|
Não pode adquirir bens imóveis, sem adjudicação judicial
|
Pode adquirir bens imóveis como qualquer empresa
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Gestão exercida pelo síndico
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Gestão exercida por uma diretoria executiva e representada
por no mínimo dois diretores (presidente e tesoureiro)
|
Escolha da administradora deve ser ratificada em
assembleia geral
|
Escolha da administradora deve ser por confiança de seus
próprios dirigentes, ou como conste no estatuto social
|
A administração deve se nortear pelo Código Civil com os
artigos 1331 ao 1358
|
A administração deve se nortear pelo Código Civil-
Capítulo II - Artigos 53 ao 61, e somente quando existir omissão nesses, ser
subsidiário aos Artigos 1331 ao 1358
|
Não há necessidade de escrituração fiscal
|
Obrigatoriedade de escrituração fiscal (balanço e razão)
assinada por contador habilitado e pelo presidente e tesoureiro
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Não há regime contábil obrigatório
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Regime Contábil para atendimento a legislação: Por
competência
|
Receita Federal: declarações básicas
|
Receita Federal: declarações específicas
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Inadimplência: Pode se utilizar da lei Estadual de
Protesto de Títulos, dependendo do estado
|
Inadimplência: Não pode utilizara a lei de Protesto de
Títulos
|
Pode impedir o direito de ir e vir em suas portarias
|
Não pode impedir o direito de ir e vir em suas portarias,
mas apenas realizar o controle de identificação
|
Controle de identificação e fechamento perimetral: É
direito legal dos condomínios.
|
Controle de identificação e fechamento perimetral: Depende
da obtenção do termo de concessão de direito real de uso de área pública, a
ser concedido pela Prefeitura Municipal
|
Convocação de assembleias pelo síndico ou por 25% dos
associados adimplentes
|
Convocação de assembleias pelo conselheiro ou presidente
ou por 20 % dos associados adimplentes
|
Condomínio para abrir uma ação civil pública necessita da
Promotoria Estadual
|
A associação de proprietários, por ser uma entidade civil
de direito privado, pode encampar por si só uma ação civil pública
|
Os condôminos pagam IPTU por fração ideal de área
privativa e comum
|
Os associados somente pagam IPTU de seu imóvel
(terreno+casa) e nunca de área comum do empreendimento, que é pública
|
Implantados pela Lei Federal 4591/64
|
Implantados pela Lei Federal 6766/79
|
Pagamento de taxa
Ao contrário dos condomínios, onde não há o que se discutir
sobre o pagamento da taxa condominial, as associações tendem a enfrentar mais
dificuldade em cobrar seus associados, uma vez que a nossa Constituição diz, em
seu artigo 5, art XX:
XX - Ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a
permanecer associado
Mas cabe uma explicação mais detalhada sobre esse ponto:
É verdade, sim, que ninguém é obrigado a se associar ou
permanecer associado a um clube ou associação de moradores. Há, porém, casos em
que o entendimento da lei é que o pagamento à associação é devido, nas
seguintes situações:
- Quando, antes de comprar um lote, consta no contrato de compra e no memorial descritivo, que haverá uma associação de moradores. “Nesse caso, é uma cláusula de condição. Se você comprar o lote, vai participar da associação”, explica Mariângela Machado, diretora de Associações em Loteamentos da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP.
- Quando, mesmo depois da aquisição do lote, dois terços dos proprietários de lotes concordam com a formação da associação. Essa decisão deve ser tomada em uma assembleia, como a de condomínios. “Nesse caso, entende-se que o interesse da coletividade se sobrepõe ao interesse individual”, explica Vania dal Maso. Nessas situações, o um terço que não concorda com a criação da associação também deve pagar a taxa associativa.
Importante ressaltar que a criação da associação e o
pagamento das taxas está diretamente ligado à prestação de serviços.
“É fundamental que se preste algum serviço aos moradores,
como gestão de áreas dentro do loteamento, como praças e outros espaços,
segurança, como portaria e rondas e recolhimento do lixo”, aponta Gabriel
Karpat, diretor da administradora GK.
Ou seja, caso a associação não preste nenhum tipo de serviço
para os proprietários, os mesmos podem entrar na justiça contra a mesma – e tem
grandes chances de se verem livres dessa obrigação.
Portaria
Esse é um tema que gera bastante polêmica para quem mora em
loteamentos fechados.
Como os serviços de iluminação são, via de regra, prestados
pela prefeitura, assim como as ruas internas (salvo quando as mesmas são doadas
à associação pela prefeitura, quando isso é possível), muitas vezes não é
permitido proibir que pessoas de fora entrem no local.
O que se pode fazer é pedir os dados pessoais de todos que
desejarem passar pela chancela.
Quando a municipalidade, porém, doa as ruas para a
associação, a mesma deve se responsabilizar pela limpeza das vias e
recolhimento do lixo, que deve ser deixado em apenas um ponto para ser
recolhido pela concessionária local.
Fonte: Sindico Net
DECRETO SOBRE A UTILIZAÇÃO DE ÁREAS PÚBLICAS
- Proc. nº 7.560/03
DECRETO Nº 5.979/09
de 14 de SETEMBRO de 2009
Dispõe sobre autorização para execução de obras de
paisagismo e equipamentos urbanos à Associação de Moradores e Proprietários do
Parque Arco Íris – AMPPAI.
O PREFEITO MUNICIPAL DA ESTÂNCIA DE ATIBAIA, no uso das
atribuições legais que lhe são conferidas pelo artigo 73, inciso IX, e X
da Lei
Orgânica do Município,
Considerando o requerido nos autos administrativos nº
7.560/03;
Considerando o disposto na Lei
Municipal nº 3.523, de 09 de fevereiro de 2006;
Considerando que a parceria Prefeitura/Comunidade é uma
forma de atingir objetivos comuns;
DECRETA
Art. 1º - Fica a Associação de Moradores e Proprietários do
Parque Arco Íris – AMPPAI, com sede na Rua Comendador Jacomo Antonio La
Selva, nº 330 – Parque Arco Íris, Atibaia/SP, inscrita no CNPJ/MF sob o nº
54.145.506/0001-84, autorizada a realizar obras de paisagismo e equipamentos
urbanos nos logradouros públicos, inclusive portaria, do loteamento denominado
“Loteamento Parque Arco Íris”, destinadas à plena e adequada utilização por
todos.
Art. 2º - O representante legal da Sociedade Civil
mencionada no Art. 1º firmará com a Municipalidade “Termo de Compromisso”, onde
ficarão estabelecidos quais as obras e serviços que irá executar em face da
presente autorização.
Art. 3º - O projeto de execução das obras a serem
realizadas será submetido à Secretaria de Urbanismo e Meio Ambiente para a
competente aprovação.
Art. 4º - Pelas melhorias e manutenção autorizadas, bem
como eventuais equipamentos instalados, ficará responsável a comunidade, sem
qualquer ônus para a Prefeitura.
Parágrafo único – As obras a que se refere o caput incorporar-se-ão
definitivamente ao patrimônio público municipal, sem que caiba nenhum direito
de indenização e/ou retenção à comunidade.
Art. 5º - A presente autorização tem caráter
intransferível e precário, podendo ser revogada a qualquer tempo, a critério
exclusivo da Administração Municipal.
Art. 6º - Este Decreto entra em vigor na data de sua
publicação.
Art. 7º - Revogam-se as disposições em contrário e, em
especial, os Decretos
nº 4.335, de 15 de maio de 2003 e nº
4.544, de 25 de junho de 2004.
PREFEITURA DA ESTÂNCIA DE ATIBAIA, PALÁCIO “JERÔNIMO DE
CAMARGO”, aos 14 de setembro de 2009.
- José Bernardo Denig -
PREFEITO MUNICIPAL
- José Roberto Tricoli -
SECRETÁRIO DE URBANISMO E MEIO AMBIENTE
Publicado e Arquivado na Secretaria de Governo, na data
supra.
- Cleide Maria Gonçalves de Sant’ Anna-
SECRETÁRIO DE GOVERNO